กองทุนอสังหาริมทรัพย์
source: ดร.คมวุธ วิศวไพศาล
บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อแนะนำการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ผ่านกองทุนรวม ซึ่งเป็นทางเลือกในการลงทุนอีกทางหนึ่งที่น่าสนใจ และกำลังได้รับความนิยมมากขึ้นเรื่อยๆ ในยุคที่ผลตอบแทนจากดอกเบี้ยเงินฝากยังอยู่ในระดับต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูงขึ้นอย่างน่าใจหายในปัจจุบัน
โดยภาพรวมแล้ว กองทุนอสังหาริมทรัพย์ (property fund) เป็นการระดมเงินทุนจากประชาชนทั่วไป โดยนำเงินที่ได้จากการระดมเงินทุน ไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ซื้อขาด) หรือซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (เซ้ง) และจัดหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าว ในรูปของค่าเช่า หรือกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ออกไป ทั้งนี้เพื่อมุ่งก่อให้เกิดรายได้และผลตอบแทนที่สม่ำเสมอแก่ผู้ถือหน่วยลงทุน เนื่องจากการที่กองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นเจ้าของสินทรัพย์หรือสิทธิการเช่า ผู้ถือหน่วยลงทุนจึงเปรียบเหมือนกับการเป็นเจ้าของสินทรัพย์ให้เช่านั้นๆ โดยที่จะได้รับรายได้จากค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายในรูปแบบของเงินปันผลจากกองทุน
อสังหาริมทรัพย์นั้นรวมถึง อพาร์ตเมนต์ บ้าน อาคารสำนักงาน โรงงาน โรงแรม และศูนย์การค้า ซึ่งผลตอบแทนที่ผู้ถือหน่วยลงทุนจะได้รับอยู่ระหว่าง 6% ถึง 8% ต่อปี การลงทุนในลักษณะนี้มีจุดเด่น ความเสี่ยง และข้อควรพิจารณา ที่นักลงทุนควรทราบก่อนตัดสินใจลงทุนดังต่อไปนี้
จุดเด่น ของกองทุนอสังหาริมทรัพย์
1) การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ มีประโยชน์โดยตรงต่อนักลงทุนที่มีทุนทรัพย์น้อย ทำให้ไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นกรรมสิทธิ์ของตนเองแต่เพียงผู้เดียวได้ เนื่องจากต้องใช้เงินลงทุนตั้งแต่หลายแสนจนถึงหลายสิบล้านบาทขึ้นไป การลงทุนในกองทุนประเภทนี้มักกำหนดวงเงินลงทุนขั้นต่ำเริ่มต้นที่ประมาณหนึ่งหมื่นบาทขึ้นไปเมื่อจอง
ซื้อจากบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน จึงเป็นโอกาสที่นักลงทุนรายย่อยสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยที่ไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก
2) ผู้ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กเช่น อพาร์ตเมนต์ หรือ บ้านเช่า จะต้องทำหน้าที่เก็บค่าเช่า ซ่อมแซม และบริหารจัดการด้วยตนเอง ซึ่งเป็นการไม่สะดวกหากเจ้าของมีงานประจำหรืองานหลายอย่างที่ต้องทำ การจ้างผู้จัดการเพื่อทำหน้าที่ดูแลสินทรัพย์ดังกล่าวก็ต้องมีค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้น ซึ่งอาจไม่คุ้มค่าหากจำนวนห้องหรือจำนวนบ้านให้เช่าซึ่งมีอยู่ไม่มากนัก ทั้งนี้กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะแต่งตั้งผู้บริหารจัดการสินทรัพย์ ซึ่งเป็นมืออาชีพในการจัดการสินทรัพย์ประเภทนั้นๆ เข้ามาทำหน้าที่ดังกล่าว
3) ในหลายกรณีที่มีผู้สนใจลงทุนในธุรกิจเฉพาะด้าน ยกตัวอย่างเช่น ห้างสรรพสินค้า หรือ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ แต่ขาดประสบการณ์ในด้านนี้ ทำให้ความเสี่ยงในการสร้างธุรกิจดังกล่าวขึ้นมาด้วยตนเองมีสูงมาก ทั้งในทางด้านการวางแผนการลงทุน ด้านการบริหารจัดการ และการรู้จักหรือการยอมรับจากผู้บริโภค การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถแก้ปัญหานี้ได้โดยการเข้าไปซื้อกิจการที่ผ่านการ
พิสูจน์ตัวเองแล้วว่ามีความมั่นคง มีผลกำไรที่ดีและมีการเจริญเติบโตอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการมีภาพลักษณ์ของกิจการที่แข็งแกร่ง
4) ในกรณีที่ผู้ถือหน่วยลงทุนมีความต้องการใช้เงิน ก็สามารถขายหน่วยลงทุนบางส่วนหรือทั้งหมดได้ ทั้งนี้กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะเข้าจดทะเบียนทำการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ ทำให้ผู้ลงทุนสามารถซื้อหรือขายหน่วยลงทุนได้ง่ายและรวดเร็ว เมื่อเทียบกับการเป็นเจ้าของสินทรัพย์เองแล้ว การขายอสังหาริมทรัพย์ออกไปต้องใช้เวลานานกว่า และในบางกรณีเช่น อพาร์ตเมนต์ การตัดขายห้องพักเพียงบางส่วนก็ไม่สามารถทำได้
5) กองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษี โดยกองทุนฯจะได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้จากค่าเช่า ในทางตรงข้าม การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยตนเองจะต้องเสียภาษีเงินได้จากค่าเช่า นอกจากนี้การซื้อขายหน่วยลงทุนผ่านทางตลาดหลักทรัพย์ก็จะเสียค่านายหน้าเพียง 0.25% แต่การขายอสังหาริมทรัพย์โดยเจ้าของจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนถึง 2% ซึ่งยังไม่รวมค่านายหน้าและค่าธรรมเนียมอื่นๆอีก
ความเสี่ยงของกองทุนอสังหาริมทรัพย์
1) ความเสี่ยงที่สำคัญประการแรกของกองทุนอสังหาริมทรัพย์คือความเสี่ยงเกี่ยวกับตัวอสังหาริมทรัพย์เอง เช่น ถ้าพิจารณาลงทุนในกองทุนที่ไปซื้ออพาร์ตเมนต์ให้เช่า เราควรพิจารณาถึงทำเลเป็นสำคัญ เช่น อยู่ในจุดที่มีการคมนาคมสะดวกหรือไม่ ไกลจากแหล่งชุมชนหรือไม่ สภาพแวดล้อมเป็นอย่างไร อยู่ในเขตที่เสี่ยงต่อภัยธรรมชาติหรือไม่ สิ่งปลูกสร้างมีอายุเท่าใด ต้องการงบประมาณในการการบำรุงรักษา หรือ ซ่อมแซมมากน้อย หรือบ่อยเพียงใด นอกจากนี้หากกองทุนฯได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ ก็จะเป็นการกระจายความเสี่ยงที่ดีมาก
2) ความเสี่ยงประเภทที่สองคือความเสี่ยงที่กองทุนฯจะจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในอัตราที่ลดลง เนื่องจากกองทุนฯส่วนใหญ่จะไม่มีการรับประกันผลตอบแทนในอนาคต หรือถ้ามีก็จะเป็นการประกันผลตอบแทนในช่วงระยะเวลาสั้นๆ เช่น 5 ปี หรือ 7ปี การประมาณผลตอบแทนดังกล่าวจะคำนวณมาจากค่าเช่าที่ได้รับจากสัญญาการเช่าในปัจจุบัน ความเสี่ยงประเภทนี้จะปรากฏอย่างชัดเจนในช่วงที่เศรษฐกิจตกต่ำ ทำให้จำนวนผู้เช่าลดลง รายได้จากค่าเช่าก็จะลดลง และในบางครั้งผู้จัดการสินทรัพย์ของกองทุนอาจพิจารณาปรับลดค่าเช่าลงเพื่อให้สอดรับกับสภาวะที่มี
การแข่งขันที่สูงขึ้นได้
3) ความเสี่ยงต่อการหาผู้เช่าใหม่เพื่อทดแทนผู้เช่าเดิมก็เป็นสิ่งที่นักลงทุนควรพิจารณา ตัวอย่างเช่น ศูนย์การค้าหรือ
อพาร์ตเมนต์ในแหล่งชุมชน จะมีโอกาสในการหาผู้เช่ารายใหม่ได้สูงกว่าโรงงานอุตสาหกรรมที่ผู้เช่าได้ปิดกิจการและเลิกเช่าโรงงาน แต่ในมุมกลับกันนั้นสัญญาเช่าของโรงงานจะมีอายุสัญญาที่ยาวนานกว่าสัญญาเช่าอพาร์ตเมนต์ทำให้มี
อัตราการเปลี่ยนผู้เช่าที่ต่ำกว่า ดังนั้นการพิจารณาระยะเวลาที่เหลือในสัญญาเช่าจึงเป็นสิ่งที่นักลงทุนควรพิจารณา และนอกจากนี้การเช่าสินทรัพย์โดยผู้เช่าหลายราย โดยไม่เน้นการพึ่งพาผู้เช่ารายใหญ่รายใดเป็นหลัก ก็จะช่วยกระจายความเสี่ยงในด้านนี้เป็นอย่างดี
4) กองทุนอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงในด้านสภาพคล่อง ซึ่งเกิดขึ้นได้ในกรณีที่เป็นกองทุนขนาดเล็ก ซึ่งผู้ถือหน่วยส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนสถาบันที่เน้นการถือครองในระยะยาว ความเสี่ยงดังกล่าวนี้ทำให้การขายหน่วยลงทุนผ่านทางตลาดหลักทรัพย์มีปริมาณการซื้อขายที่เบาบาง และผู้ขายมักจะขายหน่วยลงทุนได้ราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าที่แท้จริงของสินทรัพย์นั้นๆ ในปัจจุบันพบว่าราคาเสนอซื้อของหน่วยลงทุนส่วนใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์จะต่ำกว่าราคาหน่วยที่เปิดจองในครั้งแรก หากผู้ถือหน่วยรายย่อยมีความจำเป็นที่จะต้องใช้เงินจริงๆ ก็ต้องจำใจขายหน่วยลงทุนออกมาในราคาที่ขาดทุน การลงทุนประเภทนี้จึงเหมาะกับผู้ลงทุนที่มี “เงินเย็น” และคาดหวังผลตอบแทนจากค่าเช่าในระยะยาวเป็นหลัก
ข้อควรพิจารณาก่อนการลงทุน
1) กองทุนอสังหาริมทรัพย์แบ่งตามลักษณะการเป็นเจ้าของได้สองประเภทคือ กองทุนที่ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน หรือ
free hold และกองทุนที่ถือเฉพาะสิทธิการเช่าที่ดินหรือพื้นที่ให้เช่าหรือ lease hold โดยที่กองทุนฯแบบ
free hold จะมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินของสินทรัพย์ให้เช่านั้นๆ ส่วนกองทุนฯแบบ lease hold ไม่ได้เป็น
เจ้าของที่ดิน แต่ทำการเช่าที่ดินจากเจ้าของที่ดิน โดยมีอายุสัญญาที่แน่นอน เช่น 20-30 ปี ความแตกต่างของ
นโยบายการลงทุนทั้งสองแบบนี้จะกระทบต่อผลตอบแทนในระยะยาว ตัวอย่างเช่น กองทุน A และ กองทุน B
เป็นกองทุนแบบ free hold และแบบ lease hold ที่มีสัญญาเช่า 20 ปี ตามลำดับ โดยมีราคาหน่วยลงทุนที่
เสนอขาย 10 บาทต่อ 1 หน่วย และทั้งสองกองทุนได้ทำประมาณการเงินปันผล ให้แก่ผู้ซื้อหน่วยลงทุนในอัตรา
7% ต่อปี หรือ 0.70 บาท/หน่วย/ปี ถ้าสมมุติว่ากองทุนทั้งสองสามารถบริหารงานจนได้ผลตอบแทนตามเป้าที่
เสนอไว้ได้ หากเรามองผลตอบแทนในระยะยาว เช่นเมื่อสิ้นปีที่ 20 ผู้ถือหน่วยของกองทุน A จะได้รับเงินปัน
ผลรวมทั้งสิ้น 14 บาท/หน่วย (0.70 บาท/ปี ´ 20 ปี) นอกจากนี้ผู้ถือหน่วยยังได้รับผลตอบแทนในกรณีที่กองทุน
ตัดสินใจขายสินทรัพย์ออกไปและทำการปิดกองทุน ซึ่งค่อนข้างแน่นอนว่าราคาที่ดินมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นเมื่อ
เวลาผ่านไป 20 ปี สมมุติว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า มูลค่าหน่วยลงทุนก็จะเพิ่มขึ้นจาก 10 บาท เป็น 20 บาท
ทำให้ได้รับกำไรส่วนต่าง 10 บาท ในที่สุดแล้วผู้ถือหน่วยจะได้รับกำไรสุทธิถึง 24 บาท/หน่วย สำหรับผู้ถือ
หน่วยของกองทุน B ก็จะได้รับเงินปันผลรวมทั้งสิ้น 14 บาท/หน่วย เช่นเดียวกัน แต่จะไม่มีสิทธิ์ในการได้รับ
ผลตอบแทนจากส่วนต่างของราคาที่ดิน เพราะไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อสัญญาเช่าที่ดินหมดลงทำให้มูลค่าหน่วย
ลงทุนมีค่าเป็นศูนย์ หรือเงินต้นเป็นศูนย์นั่นเอง เมื่อหักต้นทุน 10 บาท/หน่วยแล้ว ผู้ถือหน่วยจึงได้รับกำไรสุทธิ
เพียง 4 บาท/หน่วย เท่านั้น
2) ผลตอบแทนของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ควรอยู่ในกรอบที่เหมาะสม ซึ่งอย่างน้อยที่สุดควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ย
เงินฝากประจำของธนาคารพาณิชย์บวกกับอัตราเงินเฟ้อ เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำของธนาคารอยู่ที่ 1%
ต่อปี ส่วนอัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 4% ต่อปี ดังนั้นเงินปันผลขั้นต่ำที่นักลงทุนควรได้รับคือ 5% ต่อปี ซึ่งในอนาคต
ค่าเช่าควรมีแนวโน้มที่จะปรับเพิ่มขึ้นได้เรื่อยๆ
3) กองทุนฯควรมีนโยบายในการจัดการผลประโยชน์และสิทธิประโยชน์ของผู้ถือหน่วยลงทุนที่ชัดเจนในทุกกรณี
โดยเฉพาะการจ่ายเงินปันผล เช่น มีการจ่ายปันผลไม่น้อยกว่าร้อยละเก้าสิบของกำไรสุทธิ และจ่ายไม่ต่ำกว่า 2
ครั้งต่อปี หรือในกรณีที่ต้องการเลิกกองทุน ต้องได้รับความเห็นชอบจากผู้ถือหน่วยลงทุนในสัดส่วนเท่าไร อนึ่ง
การเลิกกองทุนอาจกระทำได้ในหลายลักษณะ เช่น หลังจากที่กองทุนมีอายุ 10 ปีขึ้นไปแล้วมีผู้เสนอซื้อสินทรัพย์ที่
กองทุนถืออยู่ในราคาที่สูงขึ้นมาก ผู้จัดการกองทุนอาจตัดสินใจขายสินทรัพย์ออกไปทั้งหมดแล้วนำเงินสดที่ได้
รับมาจ่ายให้กับผู้ถือหน่วย ดังนั้นนักลงทุนควรอ่านเอกสารชี้ชวนอย่างละเอียดด้วย
4) กองทุนอสังหาริมทรัพย์จะถูกระดมทุนโดยมีบริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุน เป็นผู้จัดการระดมทุนขึ้น ซึ่งบริษัท
หลักทรัพย์จัดการกองทุนจะได้ว่าจ้างบริษัทของผู้บริหารสินทรัพย์เป็นผู้ดูแลในส่วนของการเก็บค่าเช่า ตลอดจน
การบำรุงซ่อมแซมต่างๆ ดังนั้นชื่อเสียง ผลการดำเนินงานที่ผ่านมา และธรรมาภิบาลของบริษัทเหล่านี้จึงเป็นเรื่อง
ที่สำคัญมาก ทั้งนี้เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดเหตุการณ์ที่กองทุนฯเข้าไปซื้อสินทรัพย์ในราคาที่แพงเกินไป ซึ่งเป็นการ
เอื้อประโยชน์ให้เจ้าของสินทรัพย์เดิม นอกจากนี้ค่าบริหารจัดการและค่าธรรมเนียมต่างๆที่กองทุนฯเรียกเก็บ ต้อง
มีความสมเหตุสมผลด้วย ซึ่งค่าบริหารจัดการกองทุนฯมีความแตกต่างกันในสินทรัพย์แต่ละประเภท เช่น การ
บริหารจัดการศูนย์การค้าย่อมมีค่าใช้จ่ายในอัตราที่สูงกว่าค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการโรงงานให้เช่า ซึ่งไม่ต้อง
เสียค่าตกแต่งให้โรงงานมีความสวยงามและดึงดูดใจเมื่อเทียบกับศูนย์การค้า อีกทั้งไม่ต้องจัดงานแสดงสินค้าหรือ
กิจกรรมต่างๆเป็นระยะๆ ซึ่งต้องมีค่าใช้จ่ายค่อนข้างสูง
5) หากเป็นไปได้ การเยี่ยมชมสินทรัพย์ที่กองทุนฯวางแผนจะเข้าซื้อ จะช่วยให้นักลงทุนเห็นสภาพแวดล้อมจริงเพื่อ
ประกอบการตัดสินใจได้เป็นอย่างดี เนื่องจากการลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนในระยะยาว ที่ผู้
ลงทุนหวังผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลไปเรื่อยๆ การศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดในทุกแง่มุมจะช่วยลดความ
เสี่ยงไปได้อย่างมาก
การลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ถือว่าเป็นเครื่องมือชนิดหนึ่งในการลงทุน เพื่อสร้างโอกาสในการได้รับ
ผลตอบแทนที่ค่อนข้างมั่นคงในระดับหนึ่ง การศึกษาข้อมูลอย่างละเอียดรอบคอบเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับการลงทุนในทุก
ประเภท ซึ่งนักลงทุนควรมีความเข้าใจถึงผลประโยชน์ที่คาดว่าจะได้รับ เคียงคู่กันมากับความเสี่ยงที่ตนเองสามารถรับได้
หวังว่าบทความนี้คงทำให้นักลงทุนมีความรู้และความเข้าใจในกองทุนอสังหาริมทรัพย์มากยิ่งขึ้น
